前两个月，上海k11的展览又火了。数字艺术展《k11工艺卧游》中的黑漆描金工艺，经技术渲染大展风华，引来一众潮人打卡。千里之外，新疆首座非物质文化遗产馆蓝图初显，待融雪之后，将在乌鲁木齐动工。
国潮复苏，令低调许久的推动者新世界重回大众视野。上世纪70年代，郑裕彤在港创立新世界发展，如今担任集团行政总裁、新世界中国行政主席及k11创始人的孙子郑志刚，毕业于哈佛大学东亚文学系，崇尚中国文化，身体力行参与《k11工艺卧游》筹办，还在尚无投资的新疆，力砸2亿元援建非遗馆。但这家充满文艺气质的老牌香港地产商，已在内地市场隐身多年。
今年，新世界逆势稳健发展，业绩数据亮眼，7到10月合约销售达63.2亿元，四个月完成全年目标42%。高调回归的港商并非只此一家，太古、香港置地、嘉里、瑞安纷纷在内地“开疆拓土”。
港商投资热度，与内地房地产市场的逼人寒气形成鲜明对比。站在的尾巴上回顾一年，地产商们过得很不容易。据国家统计局数据，前11个月，房地产开发投资增速为-9.8%。实际上，多数企业全年目标达成不足80%。当资金短缺、人员优化、预期下调，成为内地房企普遍面临的困境，对比之下，曾为内地房地产市场引领者的港商们，似乎已经穿越周期，秘诀为何？
赚慢钱与低负债
穿越周期，换句话说，是让企业走得更远更久。“我们坚持把行稳致远和高质量发展作为经营理念。”新世界发展执行董事、新世界中国董事兼行政总裁黄少媚透露“诀窍”，“这是来自50年的经验积淀。我们经历过世界金融格局变化和亚洲金融风暴，所以对‘稳’的要求更高、更紧迫。”
兴起于上世纪40年代的香港地产市场曾几经沉浮，日益成熟完善，一批经验丰富的地产商脱颖而出，一度成为内地房企的学习标杆。实用的住宅设计、“卖楼花”预售制等开发经验被引入内地，沿用至今。
20世纪90年代开始，我国房地产市场飞速发展，内地房企逐渐走向快周转的开发模式，规模迅速扩张，层出不穷的千亿、万亿房企，甚至到香港和海外拿地。与此同时，坚持“稳”字在前的港商走得稳健、改赚慢钱，和内地拼速度、拼规模的房企，变成泾渭分明的两派。
“在地产‘黄金时代’，港商虽然变得‘边缘化’，但也规避了激进扩张可能带来的风险，同时在市场调整的时候，具备逆势加仓、逢低吸入的能力。”亿翰智库研究总监于小雨说。
数据也证明了这一点。年，国家提出降负债、控支出“三道红线”（剔除预收款后的资产负债率不高于70%；净负债率不高于%；现金短债比小于1倍），贝壳研究院统计监测的85家房企中，仅32家房企全部达标。而在年初，头部港商的净负债率全部低于50%，部分甚至低于20%，涉及瑞安、新世界、兴业国际、嘉里、恒隆、新鸿基、九龙仓、太古，远低于行业平均。
港商不是不敢“花钱”，相反，健康的财务状况，让他们有了足够的选择权——要买，就买最好的。据公开资料，年、年市场低迷期，港商在全国逆势加仓，获得大量土地储备，年开始，又开启新一轮加仓。在项目选择上，港资有着共同偏好，偏爱选址一二线城市，以高端商业为核心的综合项目，部分体量大、总价高。如，年香港置地在上海徐汇滨江以.5亿元打包拿地，年嘉里建设在黄浦金陵东路以.29亿元拿下综合用地，最近火上社交平台的张园（西区）也出现了太古地产的身影。
这两年，新世界也在上海楼市频繁露出。今年，新世界与保利、招商蛇口联合体以34.2亿元在普陀拿地；第二座k11自去年开工以来稳步建设中。
“每个时期都是挑战和机遇并存。在房地产的黄金期，不能放松对负债率的警惕，牺牲对质量的打磨；在充满挑战的当下，也要看到新机遇。因此，新世界刚刚把总部从香港搬到广州，坚持高效本地化运营，走出了港资新速度、发展新模式。”黄少媚说。
慢经营与精细化
慢，不仅规避了风险，而且带来了收益。最近，上海k11又进行了焕新调整，除了引进多家先锋品牌新店，还把商场二层升级改造，让艺术展从展厅跳出来，人们购物时就能直接接触艺术。尽管已经开业9年多，k11依然是上海唯一一家购物艺术中心，拥有最独特的标签，保持极强的吸金能力。
k11的精细经营是港资的普遍特点。上海商圈强手如云，那些至今口碑屹立不倒的顶级商场k11、恒隆、新天地、嘉里中心、国金中心、兴业太古汇，均出自港资房企之手。他们都有丰富的品牌资源、高品质设计风格和过硬的物业服务，并让购物者有持续的新鲜感。
商业地产开发门槛高、周期长，更有“五年之痒”之说，也就是从开业到成熟，至少需要5年来培育，即便如此，也不一定能成功。相比一次销售就能赚大钱的住宅开发，需要攥在手里精心培养的商业地产显然“不划算”，考验耐心，更考验资金实力，为何港资纷纷青睐于此？
“我们认为，房企依靠数量取胜难以持续，因为人们的住房需求总有饱和的那一天。从财务角度看，能够站得稳的是销售和租金收入并重。”黄少媚说，如果企业在销售和租金收入之间取得平衡，就能穿越寒冬，迎来春天。
新世界租售并重，自持部分包括瑰丽酒店、k11购物艺术中心、k11artus艺术寓所。这样短期有销售带来的现金流回笼，当企业遭遇风波、销售利润下滑时，又有长期稳定的租金流弥补，同时也避免了只做租赁带来的资金回笼过慢等问题。
慢经营，的确曾让港商熬过寒冬。年亚洲金融危机发生后，香港房地产市场陷入低迷。据公开资料，恒隆地产到年的营业收入，分为投资物业租赁和香港房地产开发销售。后者在年后遭遇断崖式下降且长期处于低位。期间，公司物业出租收入虽也受到市场低迷影响而略有缩减，但总体呈稳定态势并维持了近80%的毛利率水平，在漫长熊市中起到了压舱石作用。
在这种理念下打造的上海港汇恒隆，经过漫长的13年开发，如今也已成为集团收益的重要组成。年业绩会显示，其销售额是集团所有香港商场总和的2.7倍。
可以看到，慢经营理念下更容易打磨出精品项目，为企业提供持续现金流，从而为企业融资提供良好的背书，在拓张中获得低成本资金，从而形成相对完整的良性循环。
很多年前就开始布局粤港澳大湾区和长三角地区的新世界，也将在不久的未来迎来收获期。工作人员透露，目前，新世界在杭州、深圳和上海均有地标性商业项目在建设中，预计年起将分阶段开业，届时将带来更多的租金收入。
生态圈与高质量发展
或许会让不少人意外的是，周大福珠宝和新世界属于同一母公司，是正宗的“姐妹”。“周大福珠宝为新世界地产板块提供了重要的客户资源。”黄少媚表示，由多元产业组成的“新世界生态圈”正在全国各地开花结果，帮助企业稳定向前。
新世界多元生态圈融汇地产、商业、酒店、零售、教育、金融保险、医疗等多个领域，不同板块相互促进，消费积分可以共享。多元化布局，成了新世界打造城市综合体的“底气”。
比如，在住宅周边搭配瑰丽酒店和k11商业开发，同时，在一个社区里，联动各种业态，激活区域活力。这往往能对消费者形成强大的吸引力。
也就是说，新世界不仅只负责建造一家酒店、住宅或是商场，而是用“产城融合”的新模式驱动产业创新，赋能城市升级。
从高质量发展的角度来衡量，只做到这些还不够。esg（环境、社会和治理）已成为衡量一家企业可持续发展绩效和长期投资价值的重要考量因素，是众多头部港商追求的新方向。
近年来，港资地产商纷纷将esg作为考核的重要指标。比如，恒隆地产在上海推出“她领航”计划，
转载请注明：http://www.0431gb208.com/sjszlfa/4029.html
