（报告出品方/作者：国泰君安证券，訾猛、邱苗）
1.酒店行业的生意特性传统酒店行业通过重资产模式扩张，投资回报率低、周转率低、负债率高，且具备较强的周期性、受宏观经济影响很大，并不是特别理想的商业模式。酒店企业投入巨大的资源用于土地及物业购置、设计、装修、运营，通常需要花费十几年甚至数十年才能收回初始投资成本。在这种模式下，酒店运营占用了企业大量的资金和人力资源，投资回报率低、周转率低、负债率高，不仅制约了酒店企业规模拓张速度，也大幅放大了财务风险。同时，酒店行业具有较强的周期性特征，行业发展状况取决于宏观经济景气程度——当经济运行稳定、社会发展繁荣时，居民商务出行和旅游出行频率升高，居民消费水平提升，推动酒店行业蓬勃发展；反之，当经济环境恶化、出现重大事件影响（典型如新冠疫情等“黑天鹅”事件）时，住宿需求减少，酒店行业的盈利状况会受到很大冲击，在资金、成本管控等方面基础薄弱的单体酒店加速出清。
在此背景之下，全球酒店巨头纷纷探索出轻资产的运营模式，通过特许经营+委托管理+品牌输出的方式获得服务收入，构建更健康、更稳健的发展模式，提升资产收益率及抗风险能力。以万豪酒店集团为例，在发展初期，酒店物业以自持和租赁为主，主要采用重资产运营的方式，依靠自有资金和贷款完成日常运营和门店扩张；在品牌成熟后再尝试轻重资产分离，切换为轻资产模式主导模式，主要就是加快引入加盟模式，降低杠杆，实现财务上的“轻资产化”；到了发展成熟期，利用金融工具剥离自身的重资产，将持有的物业以REITS形式剥离运作，而酒管集团主要通过特许经营+委托管理+品牌输出的方式获得服务收入，收入逐步趋于稳定，抗风险能力进一步增强。实践证明，酒店行业轻资产运营的模式转型，显著地降低了酒店集团资金压占，大幅缩短投资回报期，提升资产收益率及抗风险能力，并有助快速拓张企业规模，增加市场份额，以小投入撬动大规模。
酒店行业轻资产运营需要自身品牌力来支撑，将酒店运营逐渐品牌化，形成差异化竞争优势，而精细化服务能力是构建酒店品牌的重中之重。酒店行业形成品牌的过程较为漫长，品牌意味着是一种文化，也意味着消费者的信任，只有开发更优质的产品，提供更精细化的服务，才能让酒店住客感觉到有归属感，让不同的年龄层的人到这里有宾至如归的感觉。以希尔顿酒店为例，创始人康莱德先生将希尔顿经营理念定为“给那些信任我们的顾客以最好的服务”，要求每一位员工用“微笑服务”为客人创造“宾至如归”的文化氛围，不断听取、评估顾客意见，在各个国家实行公平的制度处理顾客投诉并尊重消费者权利。希尔顿酒店竭尽所能满足顾客差异化需求，包括推出TLC房间帮助顾客减轻外出压力、以极低的房价让客人欢度轻松周末、为老年人提供细致的
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