作者:房产分析员
01
看着北京上海的昔日同事最近时常在各种场合抱怨工作强度太大，L君是失落的，这不仅仅源于他的那份事业心，也源于他的某种判断，他现在隐约觉得，自己所在的城市公司，能够得到集团更大力度支持拿地拓展的可能性变小了。至于原因，就是最近热热闹闹、沸沸扬扬的集中供地。
三年前，L君从一个排名前五的全国性房企一线城市公司的总监位置上，到同一个集团的三线热点城市公司工作，级别升成了副总。最开始，很多人当面或背地都讽刺他为“官儿迷”，但后来大家才逐渐看到，L君去的三线热点城市，市场火热，管控也松，房子好卖，利润还高，L君这三两年，不光升了官，还拿到了不菲的奖金，而他原来所在的这座一线城市，管控之严，项目几乎没有太大利润，奖金寥寥，这时，身边的同事、朋友又都夸耀他英明神武。L君也一度壮志满满，觉得三线城市虽小，但是广阔天地，大有作为。
但是这些日子，他的想法又变了。
大概是一个月前，L君接到集团的通知，要临时归集资金。他任副总的这家城市公司，最近几年业绩还是不错的，账上自然有不少现金留存。视频会议时，L君第一个站出来反对，因为归集走的是一大笔钱，按照他的计划，是这1～2月用来拿一块他认为条件很好的地块的，“做好了，项目净利能有30％”，他反对，还有另一个理由，就是，这完全是临时归集资金，打乱了正常的运营计划和节奏。
L君反对之后，视频摄像头的这边和那边，都尴尬地静默了几分钟。集团的人似乎不愿意在会议上和L君争议什么，会议很快结束。随后，他被叫到了老总的办公室，三年前就是这位老总“内部挖人”把他带到这个三线热点城市公司，L君发了一通牢骚，老总一言未发，等他说完，老总语气平稳地说：
“咱们以大局为重，北京上海下个月要集中供地了，至少在这个阶段，集团的决策是，优先保障在北京上海拿地。”——集中供地，这个自春节以后就萦绕在L君耳边的事情，终于和自己的命运挂起钩来，尽管当时他的第一反应是，庆幸自己所在的城市，不在集中供地试点城市的范围内，但很快，他就觉得不那么简单，只不过，他没有意识到对自己的影响，来得这么快，这么直接。
他看上的那块地，可能就在5月挂牌，如果不推迟，如果集团不在随后给他们追加资金拿地，那他就没钱拿到那个他中意已久的地块了。
说来也巧，就在老总劝他“服从大局，支援北京上海”的第二天晚上，L君接到一级开发商的电话，电话那头带着浓重的当地口音说，“5月挂牌，你准备好钱啊！”L君应付了两句，挂了电话，骂了一句国骂。
他毕业于清华，建筑专业，为人温文尔雅，彬彬有礼，身边的女同事都说，从来没听他说过一句脏话。
02
即便有可能和机会，L君也很难当面去骂集团做出这个决策的人。土地市场“零售改批发”，这只是其一，更关键的是，北京、上海两个一线城市集中供地的“批发市场”开门，几乎是“前后脚”。。
最想“骂娘”的，其实还不是集团的财务，而是L君公司里北京、上海投拓部门的同事们。他们抱怨，十几个人来七八条枪，以前是一个投资报告一个投资报告的做，现在，是要一块做几十个报告，而且，对他们而言，这还不是压力最大的。
“还必须对每一块地进行科学测算。”攸克君的一位投拓朋友说，至于原因，是因为公司近两年来改革了考核制度，不仅考核最终一个项目的结算利润，而且考核每一个项目结点，是否都达到了当时投资报告测算的目标，有一个不符合，就会影响到奖金的发放。“你做的不科学，后面的营销团队、运营团队做不到，扣奖金，全公司人都骂你，要做这种很科学和准确的测算，本来就量很大了，现在，集中供地，要同时做几十块的投资报告，还都要科学准确，硬着头皮上，没办法。”
攸克君不少的朋友都面临这样的局面，于是，出于各种考虑，原来在投拓阶段很少有“决定性作用”的营销口的人员，开始实质性地介入到投拓环节当中，一方面是增加人手，另一方面，也是确保投资报告中相关测算的科学性。
一位排名前三的全国性房企投拓部门的人士和攸克君说，以前投资报告，到了营销总的环节，“他就问，你让我说卖多少钱你们报告能成立，我们说多少，他就说是多少，想法就是先拿下来再说。”但是，现在不同，营销口儿的人员，都是实质性地参与地块的各种测算，甚至有时候还能吵起来。他解释，这不仅是因为考核的问题。
“之前不是集中供地的时候，一个地块测算不准，有偏差，拿冒了，下一块地可以从策略上有重点的调整，在城市这个层面的市场上，把大盘子确保平衡，但是，现在更像是一锤子买卖，算不准，后面补救起来，就难度很大。”攸克君的这位投拓朋友说。
他说，这是他从业以来，工作强度最大的时候，除了地块数量多带来的工作量之外，地块出让条件的变化，也会让他们的投资测算要随之进行及时调整。“很多地块，我觉得都要触达上限，转而竞共有产权房面积，甚至建设方案等，投资回报都是不一样的。”他说，这一轮，毫无疑问，是形势逼着他的团队成长。
他觉得，这也是好事。
03
集中供地的“清单”公布之后，媒体的热情被超乎异常地点燃。。”攸克君赶紧战战兢兢地回复，不敢自称“媒体”，但群里还是迎来了排队点赞的队形。
其实，很多投拓部门的朋友，心里压力也很大。他们都清楚，资金是集团归集来的，在北京上海集中拿地，基本上就意味着某些城市公司，在同期内的拿地要受影响，如果测算不科学，做亏了，“全集团上下心里都骂你。”
所以，仔细甄别每个地块，以及拿下地块以哪种思路运营操盘，就不能想当然。在北京此次集中供地之前，位于海淀的树村两地块，一度被各家开发商追捧，是名副其实的明星地块，不过，也因此被推迟出让，这次集中供地的“批发市场”中，才一起入市。
“虽然是明星地块，但是我们仔细测算评估了，这块地要按高周转来做才行，这不是说海淀地块稀缺，就每一块都能慢慢卖，赚更高利润。。
这是联合体几家公司的共识，而且，土地出让“零售改批发”之后，从公司运营层面考虑，就要从拿地的阶段，就基本准确地搞清“拿地操盘的结构”。“一些地块拿下来，就是做高周转的；，另一些地块拿下来，就是赚利润的，你不能全拿只能高周转的地，也不能全拿赚利润的地，得合理才行，不是集中出让的时候，你可以根据实际情况调整，走现金流的项目多了，再拿地时，就看一些适合做利润的项目，反之亦然，但是，现在集中供地之后，这种调整的空间就变小了。”他说。
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另外一家排名前十的全国性开发商北京公司的一位高管则告诉攸克君，在批发市场，他们拿地花费的总额，也是有上限的。一旦达到总额的上限，也就不再继续拿了。而这些，都会根据政府公布的溢价上限测算好，“以前只算一块地超不超授权，现在不光要算一块地超不超授权，还要算整体的授权，每一块地的上限，都可能会影响到全局，这已经不是投拓部门自己能算的账了。”
他是副总，这些日子都在亲自跟着投拓部门的团队算账，很多事情，都需要他直接协调拍板才行，拿下哪块，在什么情况下放弃哪块，这些显然都不是一个紧靠投拓团队能完成的，这实际上是一种前置战略决策了。
04
L君被归集走资金之后，一直有两个问题非常
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