01
真相会迟到，但不会缺席
3月28日，网上传出消息称“红星美凯龙与远洋资本完成签约，将旗下红星地产打包出售给远洋资本，接盘价格约为亿元人民币”。
然而，真的假不了、假的真不了。官方消息一出来，似是而非的“江湖传闻”不攻自破。官宣的措辞严谨、表达清晰：
3月28日，远洋资本有限公司（下称“远洋资本”）宣布与红星美凯龙控股集团有限公司（以下简称“红星美凯龙”）签署合作协议，双方将对重庆红星美凯龙企业发展有限公司（“红星企发”）及其下属的红星地产板块展开战略合作。本次远洋资本战略入股红星企发获得18%股权，股权转让对价为人民币10.3亿，入股后双方将展开进一步战略合作。
真相既不复杂，也不惊悚，明明白白的一件事：红星美凯龙的地产板块确实和远洋资本实现了牵手。但不是打包卖资产，而是在股权层面的战略投资合作。
这是一次资本运作，而不是资产转让。而且此次交易不包括红星置业板块，以及上海吴中路爱琴海等项目，而且也是红星美凯龙控股集团此次股权转让的净收入。
显然，这一合作对红星美凯龙的影响远没有早先的“乌龙消息”那么引人“浮想联翩”。10.3亿元作为股权对价，在合理范围之内。千亿级龙头企业，就算缺现金也不会缺这么10个亿的“零花钱”。
02
疫情冲击，红星无恙
这次牵手远洋的主角红星地产，在业内的评价颇高。红星地产的全称为上海红星美凯龙房地产集团有限公司，成立于9年，是以“地产+商业管理+资产管理”三大业务协同配合，集大型商业和高端住宅开发于一体的综合性开发商。项目有购物中心、影城、高尔夫会所、星级酒店、精品百货等多种业态。
从业务结构角度看，红星地产是一家综合性的地产企业，尤其是承袭了红星美凯龙家居板块的商业运营特长，不是常规的住宅开发商路线。因此，在强调控的政策背景下，能够成长得比较平稳。
截至到去年底，红星地产已经在全国57座城市布局多个项目。根据CREIS中指数据，红星地产在最近3年的中国房地产百强企业中，位置均稳定在36、37名；在商业地产百强企业中，更是连续8年排名第2。整体表现相当不俗。
当然，疫情的冲击在所难免，自然灾害的“无差别打击”谁都难逃，全行业都在过紧日子。红星虽不能独善其身，但也没有出现所谓危机。现金储备情况和负债情况都很容易从公开信息中查证，本来也不是秘密。
除了上面提到的红星地产，红星美凯龙还拥有商业管理业务板块“上海爱琴海商业集团股份有限公司”（以下简称“爱琴海”），以及家居流通板块“红星美凯龙家居集团股份有限公司”（以下简称“美凯龙”）。
截至年9月30日，美凯龙账上可随时变现的货币资金约62.2亿，交易性金融资产约15.78亿，合计77.98亿。现金储备即使谈不上充分，却也肯定没有传闻中的紧张兮兮。
至于红星美凯龙的负债情况，更没有什么炒作的空间。根据年三季报显示，美凯龙资产负债率为61.19%，远低于年百强房地产企业平均94.6%的水平。
值得一提的是，房企负债率一直是“妖魔化”房地产的老生常谈，缺乏新意。真要横向比较的话，中国普通制造业企业的负债率也要达到60%上下，而红星美凯龙的资产负债率不过与之相当。
所以说，这次10.3亿元股权转让牵手远洋，真实的意义不在于这点股权转让收益，更和企业的现金流、负债率扯不上关系。这点钱是小事，真正的看点是红星美凯龙的一步“大棋”。
03
“轻资产、重营运”的战略调整
民营企业的长处就是经营灵活，能够及时对宏观背景、市场状况的变化做出调整。红星地产和远洋资本的合作是主动调整经营战略的选择，其中的深意说来话长。红星美凯龙的经营战略“由重转轻”，是长远发展的主动选择。
早在3月初，美凯龙就表示，在接下来的3年至5年内会逐步优化资本结构，50%左右的资产负债率水平是其前进的方向。
红星美凯龙的负债率水平本来也不算高，再主动选择了进一步降低负债率，目的显然不是单纯为了降杠杆，而是从“重资产持有、快速扩张”转向“轻资产、重营运”的战略调整。
重资产模式让美凯龙完成了快速扩张的目标，掌控了亿的优质物业可谓成果斐然。再通过闻名业内的高出租率获得了强大的变现能力，企业积攒了雄厚的资产信用。截至年6月底，美凯龙在12家银行中共有.32亿的授信额度。这样的信用度，在同级别的民企中并不多见。可以说，重资产模式为企业发展奠定了厚实的基础。
但是，任何行业都有“转风向”的转折，企业有没有能力踏准节奏，是成败的关键。现在房地产业从高速发展转向高质量发展，过去的重资产模式就显得有些不合时宜了。红星美凯龙不是困守重资产模式“一条道奔到黑”的住宅开发路线，有能力做出不同的路径选择，正是其优势所在。
04
牵手远洋，互补共赢
在转向高质量发展的行业大势下，红星美凯龙多年来在营运方面的经验和优势，提供了主动进行战略调整的机遇。这是企业进一步发展、规避市场风险的正确选择。
高质量发展，更需要企业的资产运营能力，红星美凯龙早已点开了商业管理的“技能点”。年全国已开业的“爱琴海项目”平均运商铺出租率99%，租金收缴率97%，令人叹服。
在商业管理领域不缺“技能点”的红星美凯龙，需要的是资产管理的投资伙伴，而这正是远洋资本入局后的角色。
成立于年2月的远洋资本是专注于从事另类资产管理的专业机构，业务范围包括不动产投资、私募股权投资、结构化投资、战略与创新投资等领域。作为一家央企背景的资产管理机构，远洋资本对盘活红星地产雄厚的土地储备、促进红星地产的十大品牌IP，无疑会提供强劲的助力。
由此可见，通过股权转让搭桥，在资本层面展开合作，是红星美凯龙和远洋资本之间的各取所需、完美互补，堪称天作之合。双赢乃至多赢的结果是可以预见的。
05
结语
这次合作的战略价值，远不是区区10.3亿元可以衡量的。由此带来的“共赢红利”想象空间巨大，双方合作从资本层面入手，深入到资产层面，是“剧情”的必然发展。此前种种“江湖传闻”“深度分析”中所谓打包出售资产、远洋接盘，真是看低了这次合作双方的“野心”。
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