点击上头↑蓝色小字便可 做为寰球最大的贸易地产公司，往日40年西蒙首创和引领着贸易地产形式的进展方位，今朝有着5类老练的贸易地产策划形式：社区生计中间，地区性的购物中间，扣头奥特莱斯中间，多半会Mills购物中间以及国际性地产项目。
国内著名的贸易地产公司，不管万达照样SOHO华夏，无不受教于西蒙地产。西蒙有5种榜样的贸易地产策划形式。
社区：包罗万象的生计中间
社区生计中间是西蒙地产最夙发迹的形式。西蒙地产的首创人马文西蒙曾在队伍里做了几年财政处事，从军终了之后，他在印第安纳州的一些地产公司做交易员。在从业进程中，马辞意识到开拓批发购物中间大有做为，因而他压服在纽约处事的伯仲赫伯和弗雷德归来入伙，建树了西蒙公司的前身MSA公司，最先了他们的贸易地产开产生活。
年8月，西蒙伯仲在印第安纳州的布隆明顿开拓了第一家社区生计中间。这类社区生计中间面积较小，每每好坏关闭性的贸易兴办，占有保守的社区购物中间，以供应质优价廉的便当货物和效劳为主。以至有的建成露天贸易中间，以便更能充足地哄骗这些地区性购物广场的人流和吸引力。
佛罗里达州巴拿马城的船埠公园是笔者光临过的社区中间。这个位于海滨旅行胜地的露天购物中间，大概万平方英尺，内部是挨家挨户的旅行记念品店，也有不幼年巧而风韵奇特的餐馆，是乘客和本地人常常光临的场合。
这类社区中间只为某特定地区的居民效劳，麻雀虽小，五脏俱全，杂货店、药店、美容店、银行等包罗万象，且交通便利。住得近的居民以至走路可到。就拿船埠公园来讲，旅行者未必都开车，在旅舍左近的贸易区果然是大受接待的。
这类典型实践上在华夏也不少，北京清华大黉舍园里的贸易小区照澜院就与此宛如，内部生计设备包罗万象，清华人个别的生计须要都能餍足，倘若不是尤其须要，根本不出校门就可以做事了。可是华夏的批发贸易形式不是一个名牌店启发其余小店，而是依据本地居民须要设立的店家，由于餍足本地居民的须要就可以带来人气。照澜院里的商铺都不是名店，却永恒人潮延续，便是这个情理。
但是，和西蒙的办理比，华夏企业尚有较大差异。西蒙公司有本身的特别部门，专任商场和技能效劳，负责品质监控，衡宇地貌计算等，保证公司品牌延续杰出。好比西蒙旗下的财产必定有高雅清洁而安宁的购物处境，全面购物中间都计算正当，效劳全面，各方面都办理得层次井然。这点上，华夏的财产照样须要多多进修。
远郊：老牌百货、名牌佳构店
地域性购物广场是西蒙地产初创的贸易地产典型，它代表着西蒙公司的品牌特性：在一家现有的品牌批发商铺左近开拓泛滥铺位，租给其余袖珍商户，由此启发其余商家的人气，带旺全面购物中间财运。
地域性购物广场个别囊括几个保守的百货主力店，以及多个袖珍商铺和餐厅等。以硅谷的斯坦福购物中间为例。这个位于名校斯坦福大学左近的大型购物中间，占有布隆明朝尔(Bloomingdales)、梅西(Macys)、内曼·马库斯(NeimanMarcus)、诺德斯多姆(Nordstrom)等数家老牌百货店，也有路易威登、蒂凡尼、巴宝莉、劳伦、泰勒、Gap、拉科斯特、香蕉共和国等的名牌专卖店，还囊括有机菜场、咖啡店、高档餐馆等餐饮设备。此中的labaguette是很驰名的佳构烘培店，内部的糕点风雅味美，价钱不菲，让很多人趋之若鹜。全面购物中间建得像公园同样美，走不了几步就有喷池塘和花园，尚有不同品格的雕刻粉饰此中，让人留恋忘返，这是斯坦福周边高收入人群常去的场合。
华夏这样的购物中间能够说是适才最先，还没造成潮水。年，西蒙地产进军华夏时，也很想把本身初创的品牌直接复制过来，终于却不行功。主如果由于这类靠主打百货店启发周边小店的红利形式不合适那时的华夏商场须要。而凭借汽车将周边居民靠拢的方法也与华夏国情不符。
不过中公有华夏本身吸惹人潮的上风。好比风韵奇特的餐馆。美国的大型购物中间须要靠主打批发店启发人气，华夏则能够靠驰名的餐馆吸惹人流。
这方面，我以为北京向阳区的大悦城就做得不错，何处入驻了很多装璜好看的特性餐厅，港丽餐厅、泰国风韵的焦叶餐厅、意式休闲的巴贝拉、澳式时髦暖锅豆捞坊、日本收拾元绿寿司、韩式餐饮大长今、香港特性食物大快乐等无不让白领们津津有味。我第一次传闻这个场合，不是由于它是购物中间，而是多数使人应接不暇的美食广告。良多人都把何处称做“美食城”.
在美国的华人贸易地产商开拓华人购物中间的胜利例子也能够很好地自创。这类中间都因此一家大型华人超市(如遍布全美的“大华99”连锁超市)为主打，方圆有华人书店、美容美发店、烘培店、装束店、百货店等，配以数家特性餐馆，囊括四川菜、广东菜、朔方菜、越南菜、泰国菜等。不少华人都是周末吃馆子，外带购物，这样组合的购物中间人气都很旺。倘若只是是超市没有方圆的小店，尤其是缺乏餐馆，中间的人气就要减色很多。
华夏人的购物中间必定要入住的商家和餐馆都受顾主接待才气人气旺，缺乏一个都很难胜利。从这点上说，外埠的红利形式和带旺人气的方法都不能照搬到华夏来。不知美国华人社区购物中间的开拓特性，可否为国本地产商供应一些阅历?
远郊：奥特莱斯名品扣头
这是西蒙在外埠，尤其在亚洲地域最受接待的财产。扣头奥特莱斯中间(PremiumOutlets)每每是露天的贸易中间，包罗为数泛滥的计算师品牌店、工场直销店和扣头店，个别都位于都市的远郊。供应的多是工场直销店和品牌扣头店，如巴宝莉、寇奇、阿玛尼、古奇、劳伦、普拉达等，个别价位较地域性购物广场内的百货店低40%~80%左右，多为过季、断码、扣头商品。也有特意为中低收入人群计算的品牌衣饰，虽出自名家之手，然则此类项目只在直销店出售，佳构店则没有。
硅谷以南的Gilroy奥特莱斯便是此类。Gilroy避让了地价昂贵的硅谷，却离硅谷惟有40分钟车程，左近有宽大的地盘和泛滥泊车位，尤其合适营建这类扣头中间。这样购置力很强的硅谷人不用开很远途程的车就可以够去购物。而扣头中间强大的人气也启发了方圆的贸易，餐馆、加油站等随之补充，也让这个农业为主的小城添补很多收入。
亚洲人都爱买名牌货，西蒙扣头中间进军日本尤其胜利。很可惜的是，年西蒙在进军华夏的时光，没有从扣头中间最先，而是抉择了在华夏还不是很遍及的地域性购物广场，终于果然不敷梦想，因此末了不得不沮丧退出。实践上，倘若西蒙一投入就以名牌扣头中间为主，必定会有很高的人气。这是由于华夏人也很喜爱买名牌，然则如今佳构店的名牌货贵得少见，平凡人根柢没法耗费得起，众人不得不去买冒牌货，过过名牌的瘾。扣头中间的名牌货比佳构店低廉太多，关于青睐名牌的人来讲太有吸引力了。让中低收入的人也能占驰名牌，这个标语必定很有驱使力。
可是倘若在华夏搞这样的购物中间，餐馆品质不能太差。美国人不是那末重视美食，像这样以购物为主的中间，个别没有尤其好的餐馆，良多都是快餐或是平凡的餐饮，没有口感突出的餐厅。华夏人是个爱吃的民族，没有好餐馆，人气会差良多。惟有让购物的人吃好，才气让他们心境安逸。心境好了，才舒服把口袋里的钱取出来买更多的东西。
都邑区：批发业、文娱业的Mills
多半会Mills购物中间每每位于多半会区。它们归纳了保守的购物广场、直销中间以及大型批发商和文娱设备。
上世纪80年头最先，人们又回归都市。西蒙地产在桑梓印第安纳波里斯市中间建树了一个占有大型泊车场的贸易中间，不但有批发业，尚有文娱业。他们最先开拓混杂操纵型的贸易地产，即囊括批发业、室第区以及办公贸易区的地产形式。此贸易形式也伸展到了纽约市，并在新泽西等州延伸。公司开拓策划不控制于批发和办公室空间，也囊括旅舍、公寓、小游艇船厂和其余文娱设备。上世纪90年头初期，西蒙又提议了新观念，将文娱业和贸易地产联结，他们以为，兴趣的文娱项目能够让人们在购物中间停顿久一些，进而补充购置力。
硅谷米尔皮塔斯市的大摩尔Mills购物中间便是这类贸易地产。这边稀有十个的品牌直销中间、品牌批发店，也有一元店等自力小百货店和童子蹦蹦床、片子院、电子玩耍厅等文娱设备。此中的寇奇工场店时时人满为患，不得不束缚入店人数。由于华夏人来得太多，他们还特殊聘任会讲华文的交易员帮手。中间尚有一个美食广场，供应囊括三明治面包店、汉堡王、赛百味、熊猫快餐、日本餐厅、越南餐厅、中东餐厅、蒙古烤肉等快餐效劳。
此类购物中间须要很大的面积，只合适建在偏僻市区，利于有车一族。在扣头中间和地域购物中间还不遍及的景况下，华夏短暂还没有进展的前提。
国际项目：因时制宜是关键
西蒙公司从年起最先国际投资。今日，它们在欧洲占有51个购物中间，在日本有8个名牌工场直销扣头中间，而且在韩国和墨西哥各有1个。欧洲人也喜爱开车购物，因此大型购物中间在欧洲能够做得风生水起。而亚洲等都门青睐名牌，日本身尤甚，扣头中间在日本、韩国大受接待也不少见。
年，西蒙地产曾经毗连摩根士丹利房地产基金和深国投进军华夏二线都市贸易地产商场，由于兵法过错，不明白华夏文明和国情，以地域性购物中间为要点，试图以沃尔玛等刚投入华夏的批发连锁店启发人气，没能到达梦想成就，年西蒙地产将股分转卖给配合同伴后撤消华夏商场。倘若起初抉择在一线都市的边际建树扣头奥特莱斯中间，以此投入华夏，大概不会是如今这样的终于。
联结西蒙公司的训诫，未来华夏地产公司进军外埠，也要以建树华人聚居的社区贸易地产为主。主如果文明熟练，且外埠有此须要。今朝移居外埠的华夏人越来越多，他们急迫须要有本身的购物中间，能够买到熟练的华夏食物和货物。这是华夏地产进军外埠的一个绝好的机遇。把外埠不景气的袖珍购物中间加以厘革，变为以华夏文明为主的特性财产，不但仅会启发华人的购置力，也会启发周边其余族裔甚至地址国群众的购物热心。这在外埠曾经有了些胜利的例子了。
汽车文明和REITs成效西蒙
华夏的贸易地产还在寻求进展中。良多人舒服拿华夏著名的贸易地产公司万达和西蒙做比较。应知西蒙之因此成为今日的西蒙，是和美国奇特的文明密不行分的。从上世纪50年头的汽车文明崛起，美国的全部贸易运做都离不开汽车文明。西蒙初期的胜利获利于美国人从都市向市区徙迁的大趋向。那时良多城里人没法容忍日趋延长的房租和拥堵的空间，纷纭在原野买屋子。这些居民急需便当生计的大型购物中间。西蒙的地产开拓方位凑巧逢迎了这股潮水。
在市区，众人都住得比较分开，地区性的袖珍购物中间人气不敷，谢绝易挣钱，惟有大型购物中间才气围拢周边地域的人气，也能有较强的购置力，而这全部离了车就办不到。西蒙不光是开拓者，也是启发者，它用本身的贸易运做作育美国人，这样的购物休闲形式很不错，该当这样来。
华夏人习惯了像王府井那种一间间小店逛过来的购物一条街，对这类大型购物中间还没有适应。倘若没有车，谁会一下子买良多东西，带着那末多负担去休闲文娱呢?倘若建在都市的周边，而方圆居民都是有车一族，那末这样的大型购物中间就有了人气，也会有良多店被吸引过来。题目是，华夏的室第开拓还不敷完备，不时可是开拓了室第楼群，却对后续的贸易效劳设备策划不敷。只管不少人住在郊差别墅，购物、看病、文娱却还要进城来。贸易和室第的开拓互动不敷，纯贸易的地产公司很难有进展。
西蒙之因此有今日的进展范围，是由于从一最先便是集开拓办理于一身。这样就使得最先开拓的时光，不管原材料照样兴办计算以及贸易策划，都邑只管完备无瑕而且向高品质靠拢。由于不是卖完地产就撤，还须要好好策划，使之赓续升值，因此后续的贸易策划都很完备。而华夏最最先的贸易地产都是开拓是一个公司，而财产办理是另一个公司。开拓商只想着连忙卖掉地产，而不是好好策划，将本身的地产赓续增值，因此不时偷工减料，只图早日出手。初期很多楼盘都存在着业主和财产公司产生胶葛，实践是开拓商遗留住来的题目。华夏的业主并不占有地盘，而美国的业主占有地盘，增值期较长。这些不同都决意了万达没法绝对复制西蒙的路。
像万达这样的公司照样要靠卖地产来挣钱，不管是室第照样贸易，而没法像西蒙那样，以租金和办理费尚有房客出售额的提成来挣钱。同时，华夏的批发企业进展尚不完备，华夏的品牌店力度也不敷，没有像美国梅西百货那样的老牌百货店能够靠拢人气，启发方圆小店的生长，好比万达的万千百货今朝尚不足充沛的驱使力。其它也没有像样的品牌直营专卖店和扣头店，餐饮、文娱业等效劳业也没跟上来。品牌资本少、家庭汽车占有率不高、交通题目是束缚华夏大型购物中间进展的首要原由。
其余要提的是，西蒙占有北美公布出售的最大房地产信任基金(REITs)。REITs的中央是，充足释放股权融本钱领和换股采购本领，尔后再借助财政杠杆将股权融本钱领夸大，并颠末奇特的贸易形式来完结不乱收益。好的贸易形式REITs天性下好的金融形式，制造出可延续膨大的延长门路，终究颠末范围效应发明溢价。它们的中央都是颠末贸易形式提升贸易地产报答率，颠末金融形式制造范围效应，夸大贸易上风。
西蒙的胜利形式便是哄骗上市REITs的股票和优先股的融本钱领，来撬动债权融资杠杆，颠末并购完结加紧膨大，尔后以硕大的财产范围来分开危机。果然，唯一融本钱领是不敷的，范围的背面是一个优越的贸易形式，这个贸易形式不但要能够发明高于本钱成本的投资报答，还要具备必定奇性格，使其成为可延续膨大的贸易REITs.
西洋本钱商场尤其老练，私募基金持有也很罕见，都是恒久持有财产。财产办理恰当，升值率也高，能够凭仗策划堆集的现款和借贷开拓或采购更多的财产，因而所投项目都有较高的投资报答率。这在国内如今还做不到。国内不足财力的中袖珍贸易地产项目运做都急功近利，快进快出，不足谋求恒久持有和高报答的动力。
这也是为甚么西蒙地产曾于年进军华夏，由于本身的贸易形式不适于华夏文明和耗费习惯，再加向前期传播不敷，终究铩羽而归。因而可知，任何贸易形式在不同的贸易处境中都须要做出调度。
对华夏地产企业的启迪
不过，中公有本身的文明特性，倘若略加调度，照样能够做出合适华夏人的贸易地产形式的。我去过北京的永旺和杭州的万象城这两个大型购物中间。永旺此日本公司投资，建在北京市区靠拢昌平左近，周边有不少新建的室第小区，尚有个末年山庄。它靠一些特性品牌和大批免费泊车位来吸引海淀、向阳等城区有私人车的白领阶级，也供应免费接驳巴士给不会开车的人士供应便当。
最最先永旺人气并不旺，跟着周边室第区越来越多，如今曾经成为此地著名的商城了。其空间布局，以“两头各设两个主力店，中间以专卖店衔接”的准绳。顾主在这两个主力店之间穿越的时光，能够颠末每一家专卖店。它们还引进了不少日本著名品牌，即使对华夏人来讲都还生疏，然则终归同是亚洲文明，华夏人能以比较快的速率选取。
该商城除了余家国表里著名品牌专卖店外，尚有30多家餐饮摊位的美食街、8个放映厅的崭新片子院以及大型室内童子游乐场。秉持了日本身爱清洁的特性，永旺总体的购物处境也是清洁安宁，是个集购物、休闲、文娱为一体的“一站式”购物位置。这点和西蒙起初开拓大型购物中间的观念尤其之像。
永旺梦乐城的西尾彻二总司理曾说在营业以前，他们准备了长达五六年的时光，便是在等候北京商场吻合永旺营业的前提。这些前提囊括，私人车的遍及、市区道路的整备等。在交通拥堵、泊车难的今日，占有大面积免费泊车场的市区型购物中间，会更合适驾车人群的须要。比拟较市区的贸易设备，地段关于市区型购物中间并不是尤其紧要，永旺的目标是，“发明好地段”.即颠末本身的入驻，来拉动周边贸易设备、室第区的进展。这类将国际贸易地产观念和中邦本土文明特性联结的思想方法尤其值得自创。
做为今朝华夏最大的贸易地产商，万达今日的营销形式照样因此室第为主，两全贸易归纳进展，以室第地产开拓和出售支撑万达广场贸易策划。其批发贸易财产租借收入与地产出售收入比，照样可是一小部份。倘若要进展成西蒙那样的贸易地产之王，万达须要沉稳等候其余前提的老练，囊括与之一同进展的批发品牌，餐饮、文娱、以及老练的本钱处境、公众购物习惯的转变等。在等候的同时，也该当和关联的行业配合磨合，进修西蒙先进的财产办理阅历，探求制造出合适华夏特性的批发贸易地产形式。唯犹这样，才气真实完结颠末自建、采购的方法猎取财产，尔后颠末出租的方法获赢得报的贸易地产红利形式。
(起原：贸易地产与电商)
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